Gegen eine weniger günstige Immobilienkonjunktur wappnen können sich Investoren mit einer möglichst breiten Diversifikation, Spezialitäteninvestments und besonders aktivem Management seitens der Dienstleister. Darüber diskutierten auf der Jahreskonferenz von portfolio institutionell Maria Leitzbach von der Soka-Bau, Dr. Hans Wilhelm Korfmacher vom WPV und dem Club of Finance, Paul Muno von Principal Real Estate, Victor Stoltenburg von der Deka und Bodo Hollung vom Logistik-Spezialisten LIP Invest.
„Immobilien haben sich in den vergangenen Jahren als Stabilisator für die Gesamtergebnisse erwiesen“, blickt Dr. Hans Wilhelm Korfmacher, Geschäftsführer des Versorgungswerks der Wirtschaftsprüfer sowie Vorstandsvorsitzender des Club of Finance, auf dem Immobilienpanel der Jahreskonferenz auf die Entwicklung dieser Asset-Klasse zurück. Diese hat das auf nun vier Milliarden Euro gewachsene Versorgungswerk weitgehend in den vergangenen zehn Jahren auf die maximal mögliche Quote von 25 Prozent ausgebaut. Eine wichtige Leitlinie von Korfmacher: „Man muss sich nach Regionen und Sektoren breit aufstellen.“ Diversifikation ist auch das Credo der Soka-Bau, die in der Pensionskasse ebenfalls ein Viertel der Anlagen in Beton investiert hat. Seit 1957 investiert man in deutsche Wohnimmobilien. Seit rund fünf Jahren wird in Wiesbaden aber ebenfalls eine globale Diversifikationsstrategie gefahren. Teil dieser Strategie ist beispielsweise derzeit eine Residential-Entwicklung in New York im Rahmen eines Joint Ventures. „Der Deal erweitert unser Anlagespektrum und steht exemplarisch für die Entwicklung vom deutschen hin zu einem diversifzierten Portfolio mit gutem Risiko-Ertragsverhältnis“, erläutert Maria Leitzbach, leitende Portfoliomanagerin der in Wiesbaden beheimateten Soka-Bau.
Angebot trocknet aus
Weiter zu diversifizieren wird aber auf Grund des ausgetrockneten Angebots immer schwieriger. Dieses verknappt sich auch dadurch weiter, dass steigende Baukosten auf fallende Einstiegsrenditen treffen. „Mit Ausnahme des Einzelhandels sinken die Renditen über alle Nutzungsarten hinweg immer weiter. Das Angebot fehlt und führt zu Verteuerungen und steigenden Mieten“, so Victor Stoltenburg von der Deka. Mittlerweile brauche es „Mietphantasie“, die sich aus den kaum vorhandenen Leerständen und Angeboten speise. „Man muss daran glauben, dass der Markt weiterwächst und das macht den Einkauf sehr schwer“, so Stoltenburg, der eine Publikumsfrage nach dem Sweet Spot mit einem „über verschiedene Nutzungsarten diversifizierenden Fonds“ beantwortet. Mögliche Quellen für Deals seien Entwicklungen und angelsächsische Bestandshalter. Die große Masse der Immobilieneigentümer hegt jedoch keine Verkaufspläne.
Auf dem Einkaufszettel: Logistik, Hotels, Shoppingcenter
Bodo Hollung vom Logistik-Spezialisten LIP Invest setzt für den Einkauf auf ein gutes Netzwerk und vor allem Schnelligkeit: „Wir sind das Schnellboot. Als Boutique haben wir flache Hierarchien und können schnell entscheiden.“ Dies zahlt sich im Einkauf aus. „Wir konnten attraktive Neubauprojekte zu Bruttoanfangsrenditen von etwa fünf Prozent erwerben.“ Die Tendenz gehe jedoch in Richtung 4,5 Prozent. Fokussiert ist LIP neben der Qualität auf – natürlich – die Lage. Diese sei bei Logistik sogar noch wichtiger als in anderen Immobiliensegmenten. Erst danach komme der Mieter. „Wichtig ist bei Logistikimmobilien, dass diese nach der Vertragslaufzeit auch wieder vermietbar sind.“ Dabei muss man wissen, dass Mietverträge bei Logistikimmobilien mit zwei bis fünf Jahren relativ kurz laufen. „Wenn also ein Mieter raus geht, muss man schnell nachvermieten können“, erläutert Bodo Hollung. „Aber 90 Prozent der Verträge werden verlängert und es besteht praktisch kein Leerstand. Das Risiko ist also begrenzt.“
Logistik steht auf dem Einkaufszettel mancher Investoren – obwohl dieses Segment nicht ganz so Management-intensiv ist und Anleger eigentlich etwas für ihr Geld sehen sowie sich mittels aktivem Management vor der nächsten Krise hedgen wollen. „Am aufwändigsten sind Hotels und Shoppingcenter. Da ist mit Blick auf das Gästeerlebnis besonders viel aktives Management gefordert“, so Paul Muno von Principal Real Estate. Kundenerlebnisse mit ansprechender Architektur und Gastronomie zu schaffen, kann ein Überlebensrezept für den Einzelhandel sein. Aktives Management beinhaltet für Muno auch einmal antizyklisch zu verkaufen. Die Stärke eines weltweit auch in Spezialitäten investierenden Hauses zeigt sich dann auch darin, dass man die Anleger nach dem Verkauf nicht auf den Erlösen sitzen lässt, sondern neue Möglichkeiten offeriert. Beispielsweise erzielte Principal mit dem Verkauf von Hotels zweistellige Renditen und kann nun Möglichkeiten im Gesundheitsbereich aufzeigen. Muno: „In diesem Segment werden Bestandshalter-Renditen von sechs bis 6,5 Prozent auf Grund der langen Mietverträge noch attraktiver.“
Zudem betont Muno, dass man trotz der Größe, die Principal als Global Player unter den Real Estate Managern aufweist, nicht an Schnelligkeit eingebüßt habe. Der Investment-Prozess sei genauso schnell wie zu Internos-Zeiten. Die damalige Internos ist der Nukleus von Principal Real Estate Europe. „Nun haben wir aber auch den Vorteil, eine große Bandbreite an Segmenten und Regionen in Form von Eigen- und Fremdkapital anbieten zu können“, erläuterte Muno.
